‘2024 총선주거권연대(총선주거권연대)’가 2월 20일 출범했다. 전세사기‧깡통전세 피해자 전국대책위원회와 참여연대를 비롯해 노동·빈곤·종교·청년·주거시민 등 67개 단체로 구성됐다.

총선주거권연대는 주거불평등 상황에 안정적인 주거권을 실현하고 무분별한 부동산 규제 완화 및 집값 부양 정책을 펼치는 정부를 심판하겠다고 밝혔다. 세부적으로는 ▲ 세입자 보호 강화 ▲ 공공임대주택과 주거복지 확대 ▲ 자산불평등 완화 및 주택시장 안정 ▲ 탄소중립 정책 등을 골자로 하는 16대 사항을 요구했다.

특히 임차인 권리 강화와 주택임대차거래제도 개선이 가장 시급한 과제라고 강조했다. 지난해 전세사기 문제가 전국적 규모로 발생하면서 논의의 필요성이 커졌기 때문이다.

또 임대인 동의 없이도 임대차기간에 미납 세액을 계속 확인할 수 있도록 세법을 개정하라고 요구했다. 체납 세액은 보증금보다 선순위 권리이기 때문에 임차인이 확인하도록 범위를 늘리는 일이 중요하다. 현재는 임대차계약서를 쓴 뒤부터 임대차기간이 시작하기 전까지만 임대인의 체납 세액을 확인할 수 있다.

참여 단체들은 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법(특별법)’ 개정을 촉구했다. 한국도시연구소 최은영 소장은 “전세사기가 우리 사회의 가장 큰 문제인 만큼 피해회복과 예방을 위한 대책이 가장 필요할 것 같다”고 했다.

전세사기‧깡통전세 피해자 전국대책위원회(대책위) 안상미 위원장은 “전세사기 문제는 정부의 관리‧감독 부실과 잘못된 정책, 제도적 결함에서 비롯된 만큼 이를 사회적 재난으로 보고 최소한도의 삶을 보장하겠다는 의지를 보여야 한다”고 목소리를 높였다.

특별법은 전세사기 피해 문제를 해결하기 위해 지난해 6월부터 시행됐다. 하지만 피해 구제 장벽이 높고 신탁사기, 다가구‧다세대 주택, 비거주용 오피스텔에는 적용하기 힘들어 사각지대가 있다는 비판이 있다.

개정안이 발의됐지만 국회 법제사법위원회에 계류 중이다. 개정안은 정부의 ‘선(先) 구제 후(後) 회수’ 방안을 골자로 한다. 전세 보증금을 지역별로 정해진 최우선변제금(최소 30%)만큼 정부가 대신 반환하고 임대인에게 나중에 추징하는 식이다.

전문가들은 전세사기 문제는 제도 자체에서 비롯된 만큼 22대 국회에서는 주택임대차거래 관련 법과 제도 전반을 개선해야 한다고 강조한다. 참여연대 이강훈 변호사는 “월세 없이 집값에 육박하는 보증금이 있는 현행 제도 자체에 문제가 있다는 뜻”이라며 “전세대출‧보증제도를 규제하고 전세금 과다 문제를 근본적으로 억제할 방법이 필요하다”고 했다.

이에 따라 총선주거권연대의 정책요구안은 재발 방지 대책에 초점을 맞췄다. 대표적인 것이 보증금 규제 및 전세대출‧보증보험 관리‧감독 강화다.

보증금은 주택가격(실거래가 또는 시세)의 70% 미만 또는 공시가격의 100% 미만으로 제한하고, 보증금 대비 전세대출 금액 비율은 70% 미만으로 제한할 것을 제안했다. 또 전세 대출 보증 및 보증금 반환 보증 범위도 공시가격의 90% 이상으로 조정하라고 했다.

세종대 임재만 교수(부동산학과)는 “임대인의 변제능력을 모니터링할 수 있는 제도가 아예 없어 대규모 무자본 갭투기를 조장한 면이 있다”며 “전세제도를 일종의 금융으로 보고, 집값 대비 전세금의 비율이 지나치게 높아지지 않도록 담보인정비율(LTV)처럼 상한제를 설정하고 전세보증보험 규제를 통해서 간접적으로 유도할 필요가 있다”고 했다.

이외에도 참여 단체들은 표준임대차계약서 사용을 의무화해 임차인 보호를 강화하라고 주장했다. 등록임대사업자는 표준임대차계약서를 사용하도록 법제화돼 있지만 일반임대사업자에게는 의무가 아니기 때문이다.

민달팽이유니온 지수(활동명) 대표는 “임대인과 세입자 사이에 절대적으로 기울어진 운동장을 바로잡기 위해서는 안전한 집과 보증금 반환에 대한 중요한 정보를 확인하고 계약하는 게 중요한데 그 세부사항이 담긴 것이 표준임대차계약서”라고 했다.

자산 불평등 완화와 주택시장 안정을 위해 주택 가격을 하향안정화하도록 제안하는 내용도 담겼다. 참여연대 박효주 팀장(민생희망본부)은 “집값이 내려가는데 정부가 계속해서 부양하는 정책을 펴고 있어 무분별한 대출과 과도한 재개발‧재건축을 규제해야 한다”고 했다.

총선주거권연대는 총선까지 추이를 살펴보며 주거권 안정을 저해하는 ‘주거권 역행 후보’ 명단을 발표하고 공약을 평가할 예정이다.